Ситуация на рынке вторичной недвижимости: тенденции, прогнозы, рост сделок

Российский рынок вторичной недвижимости в 2026 году демонстрирует заметное оживление после периода высокой ипотечной нагрузки и осторожного поведения покупателей. По данным аналитиков и профильных изданий, спрос на готовое жильё постепенно восстанавливается, а количество сделок растёт благодаря адаптации рынка к новым условиям.

Если в 2024–2025 годах основным драйвером рынка оставались программы льготной ипотеки для новостроек, то в 2026 году всё больше покупателей возвращаются на вторичный рынок. Главная причина — возможность купить готовую квартиру и заселиться сразу после сделки, не дожидаясь завершения строительства.

Цифры говорят сами за себя. По данным Роскадастра, в первой половине 2026 года в России было реализовано 699 800 квартир на вторичном рынке — это на 21% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Аналитики приводят схожие данные: за первые шесть месяцев 2026 года в стране заключено 655 000 договоров купли-продажи квартир, что на 32% больше, чем в первом полугодии 2025 года. При этом общее число сделок с вторичным жильём в России за первые шесть месяцев 2026 года выросло на 43,9% по сравнению с предыдущим годом.

Особенно заметно расширение спроса в 19 крупнейших регионах России, где количество сделок увеличилось на 38%, достигнув 255 000 единиц. Примечательно, что 12% из этих сделок касались квартир в домах, введённых в эксплуатацию менее трёх лет назад — так называемая «молодая вторичка».

Эксперты выделяют несколько ключевых факторов:

По оценкам участников рынка, в крупных городах России срок продажи качественных квартир сократился по сравнению с 2025 годом. Объекты с адекватной ценой продаются значительно быстрее среднего по рынку.

В июле 2026 года рынок недвижимости демонстрирует разнонаправленную динамику: спрос на новостройки снижается (за первые две недели месяца он просел примерно на 7% по сравнению с аналогичным периодом июня), а вторичный сегмент неожиданно растёт — плюс 8% к июню. Такой сдвиг связан с тем, что часть покупателей предпочитает более понятные условия сделок и меньшие риски, связанные с долгосрочным строительством.

Большинство аналитиков не ожидают резкого скачка цен в 2026 году. Рынок перешёл к более сбалансированной модели, где стоимость жилья зависит прежде всего от качества объекта и его расположения.

По данным аналитиков, за первое полугодие 2026 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке России выросла на 5,5%, до 131,6 тыс. рублей, а стоимость лота — на 4,9%, до 6,9 млн рублей. При этом квадратный метр «вторички» вырос больше, чем метр «первички», который по итогам полугодия показал прирост всего 2,6%.

Наиболее устойчивым спросом пользуются:

На рынке появляется новый заметный сегмент — квартиры в домах не старше пяти лет. По данным аналитических центров, доля таких объектов на вторичном рынке городов-миллионников РФ уже превышает 15%. В некоторых городах показатель ещё выше: в Ростове-на-Дону — 28,6%, в Москве — 24,3%, в Краснодаре — 22,9%, в Новосибирске — 21%.

Как правило, квартиры в сданных за последние пять лет домах дешевле новостроек. В Краснодаре разница в цене составляет 12%, в Уфе — 11%, в Челябинске — 19%, в Воронеже и Новосибирске — по 9%. По скорости продажи таких объектов и динамике их вымывания виден активный интерес к этой категории жилья. Сегмент привлекает и инвесторов — это более доступный по цене и быстрый по входу актив, который может быстро начать приносить доходность.

Уровень скидок при сделках на рынке вторичного жилья в России снизился в первой половине 2026 года и составил на конец июня 4,9% в среднем по стране. Годом ранее, в июле 2025 года, собственники квартир согласны были давать дисконт в 6,5%.

Рынок постепенно стабилизировался, рыночная ипотека активизировалась, спрос на готовое жильё оживился, а средний дисконт начал сокращаться. Однако всё равно «охота» покупателей за квартирами со скидками продолжается. Сейчас это главный вопрос, который задают те, кто ищет вариант для покупки: «Какова будет скидка?»

Среди городов-миллионников самый большой средний дисконт сейчас в Самаре (6,9%), Краснодаре (6,4%), Омске (5,5%), Уфе (5,3%) и Челябинске (5,1%). Наименьшие скидки — в Екатеринбурге (2,7%), Ростове-на-Дону (3%), Санкт-Петербурге (3,4%), Нижнем Новгороде (3,6%) и Москве (3,8%).

Казань остаётся одним из самых активных региональных рынков недвижимости. Высокий спрос поддерживают развитие инфраструктуры, рост числа рабочих мест, внутриреспубликанская миграция и интерес инвесторов к арендному жилью.

Рекордный рост числа сделок. В июне 2026 года в Татарстане зарегистрировали 6 908 договоров купли-продажи жилых помещений на вторичном рынке — это на 27,2% больше, чем в мае, и на 45,7% больше, чем в июне 2025 года. В Казани показатель ещё выше: 2 446 сделок — на 28,9% больше, чем в мае, и на 55,5% больше, чем в июне прошлого года.

Ценовая динамика. По итогам первого полугодия 2026 года квадратный метр на вторичном рынке Казани подорожал на 6,3% — до 204,7 тыс. рублей в среднем. Средняя стоимость квартиры достигла 9,64 млн рублей. При этом в июне Казань продемонстрировала минимальное снижение цен среди всех крупных городов страны — всего –0,1%, до 201 тыс. рублей за квадратный метр. Это свидетельствует о сбалансированном спросе и предложении в местном сегменте вторичного жилья.

Дисконт в Казани. По данным аналитиков, в Казани продавцы уступают в среднем 18% от запрашиваемой цены. Если в объявлении квадратный метр стоит 216,5 тыс. рублей, то реальная сделка проходит по цене 178 тыс. рублей.

На вторичном рынке особенно востребованы квартиры в Советском, Приволжском и Ново-Савиновском районах. Здесь сохраняется устойчивый спрос как со стороны семей, так и со стороны покупателей, приобретающих жильё для сдачи в аренду.

Дополнительным фактором роста интереса к вторичке стало развитие новых транспортных связей и инфраструктуры вокруг современных жилых кварталов.

В условиях оживления рынка эксперты рекомендуют обращать внимание не только на цену, но и на:

Особенно востребованными становятся квартиры, в которых уже выполнен качественный ремонт и не требуются дополнительные вложения в ближайшие годы.

В 2026 году вторичный рынок уже нельзя назвать стагнирующим. Наблюдается постепенное возвращение покупателей и увеличение количества реальных сделок. Наибольший спрос сосредоточен в сегменте качественных квартир в удобных локациях, где объекты продаются значительно быстрее среднего по рынку.

По оценкам экспертов, вторая половина 2026 года будет более активной, чем начало года, особенно если тенденция к снижению ипотечных ставок сохранится. Для покупателей это возможность выбрать качественный объект до нового витка роста спроса, а для продавцов — шанс выйти на рынок в период увеличения числа реальных покупателей.