В чем отличие участков под ИЖС и ЛПХ для строительства и ипотеки

Многие покупатели земли сталкиваются с дилеммой: какой участок выбрать — под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или для личного подсобного хозяйства (ЛПХ)? Оба варианта позволяют построить дом и прописаться, но имеют принципиальные различия в назначении, налогообложении, возможностях для хозяйства и даже в доступе к ипотеке. В этой статье подробно разбираем все нюансы, опираясь на Федеральный закон №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» и актуальную судебную практику.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это вид разрешённого использования земельных участков, предназначенный исключительно для возведения жилого дома (до 3 этажей, для одной семьи) и последующего проживания. Участки ИЖС всегда находятся в границах населённых пунктов.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) — это форма непредпринимательской деятельности граждан по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Владелец ЛПХ работает сам и может привлекать только членов семьи (наёмные работники запрещены). Участки ЛПХ делятся на два типа:

ИЖС ориентирован на проживание в собственном доме с возможностью разбить сад и огород, но с ограничениями на содержание животных.

ЛПХ же предназначен для сельскохозяйственного производства для собственных нужд с правом проживания. На приусадебном участке ЛПХ можно выращивать овощи, фрукты, цветы, зерновые, разводить птицу, кроликов, пчёл, скот, заниматься переработкой продукции.

При этом на участках ЛПХ нельзя открывать магазины или цехи, а также нанимать работников. На ИЖС, в свою очередь, не получится разводить скот в промышленных масштабах, а разведение кур и кроликов часто вызывает споры с соседями, если нарушаются санитарные нормы.

Максимальная площадь по закону составляет до пятидесяти соток, но регионы могут увеличивать этот лимит до двух с половиной гектаров. Например, в Приморском крае, Ленинградской и Курской областях действуют повышенные нормы, а на Дальнем Востоке по программе «гектар» ограничений по площади нет вовсе.

На участках ИЖС строительство жилого дома разрешено всегда, но требуется получение разрешения и согласование проекта.

На приусадебных участках ЛПХ строить дом тоже можно, причём разрешение на строительство не нужно — достаточно уведомить администрацию. Однако дом должен соответствовать тем же требованиям: не выше трёх этажей и двадцати метров, предназначен для одной семьи и не может быть разделён на независимые объекты.

На полевых участках ЛПХ строить жилой дом нельзя, разрешены только временные постройки без фундамента вроде теплиц, сараев и загонов.

Прописка на участках ИЖС оформляется без проблем, присваивается почтовый адрес. На приусадебных участках ЛПХ прописка возможна, но только после регистрации права собственности на дом в Росреестре. На полевых участках прописаться невозможно в принципе.

Земельный налог на участки ИЖС может достигать полутора процентов от кадастровой стоимости в зависимости от региона.

Для участков ЛПХ действует льготная ставка — 0,3 процента. Кроме того, доход от продажи выращенной на ЛПХ продукции не облагается налогом на доходы физических лиц, если площадь участка не превышает максимальную, не используются наёмные работники и продукция не перерабатывается промышленным способом.

Для официальной торговли на ярмарках нужно получить справку от местной администрации о наличии ЛПХ.

Это самое важное различие внутри категории ЛПХ. Многие покупатели ошибочно полагают, что на любом участке ЛПХ можно строить дом, но это не так.

Приусадебные участки находятся в границах населённых пунктов, на них можно строить дом и прописываться. Полевые участки расположены за границами населённых пунктов на сельскохозяйственных землях, строительство жилого дома на них запрещено, прописка невозможна, и ипотеку на такие участки не дают.

Можно ли перевести ЛПХ в ИЖС?

Да, но только для приусадебного участка, который стоит на кадастровом учёте и находится в населённом пункте. Нужно подать заявление в Роскадастр об изменении вида разрешённого использования. Если новый вид не входит в перечень разрешённых для этой зоны, потребуется согласование с администрацией через публичные слушания.

Можно ли продать участок ЛПХ?

Да, продажа ничем не отличается от обычной сделки. Главное, чтобы участок был поставлен на кадастровый учёт и имел зарегистрированное право.