С 1 апреля 2026 года российские банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщиков исключительно на основе официальных данных из ФНС и Социального фонда, получаемых через систему «Цифровой профиль». Доходы, не подтвержденные налоговой отчетностью или справками 2‑НДФЛ, больше не будут приниматься во внимание. Эксперты ожидают снижения числа одобренных ипотечных заявок и дальнейшего сжатия спроса на рынке недвижимости.
Что меняется с 1 апреля
Новые правила вводит Центральный банк РФ. Теперь при расчете ПДН кредитные организации обязаны использовать только сведения, полученные из официальных государственных источников. Как пояснил зампред комитета Госдумы по бюджету и налогам Каплан Панеш, ранее банки могли учитывать любые сведения о доходах заемщика: справки по форме банка, выписки по счетам, устные заверения. С 1 апреля эта практика прекращается.
Через систему «Цифровой профиль» банки получают данные напрямую из Федеральной налоговой службы и Социального фонда. Это информация о зарплате, пенсиях, социальных выплатах, а также о доходах, отраженных в налоговых декларациях.
Ключевые изменения:
- Для наемных работников учитывается только официальная зарплата, с которой работодатель уплачивает налоги. Любые «серые» выплаты в расчет не берутся.
- Индивидуальные предприниматели и самозанятые должны подтверждать доход налоговыми декларациями или выписками из книги учета доходов и расходов. Справки, которые предприниматель выписывает сам себе, больше не принимаются.
- Переводы от родственников, возвраты долгов и иные нерегулярные поступления не учитываются при оценке платежеспособности.
- Если заемщик ограничивает банку доступ к своей кредитной истории, ежемесячный платеж по кредиту автоматически приравнивается к его доходу, что делает ПДН равным 100% и фактически гарантирует отказ.
- При упрощенной проверке доходов банк обязан снижать расчетный доход на 10%, что уменьшает возможную сумму кредита.
Новые правила распространяются не только на новые кредиты, но и на рефинансирование, а также на увеличение лимитов по кредитным картам.
Мнение экспертов: количество отказов вырастет
Ипотечный брокер Дмитрий Ракута в комментарии Циан.Журналу отметил, что банки не стали дожидаться апреля и начали ужесточать требования с февраля. Времена, когда ипотеку выдавали по двум документам, прошли.
Важно: «Доля отказов, безусловно, станет больше. Многие заёмщики работают в коммерческих структурах, которые официально платят минимальную зарплату, чтобы оптимизировать свои расходы. Соответственно, этого заработка будет недостаточно для одобрения ипотеки», — пояснил Ракута.
Он добавил, что банки теперь анализируют не только доходы, но и социальные сети клиента, его местонахождение и образ жизни. Положительное решение — даже по льготным программам — получить крайне сложно.
Финансовый эксперт Виталий Калугин также ожидает снижения процента одобрений:
Важно: «Раньше заёмщики могли указать серую зарплату — а сейчас всё довольно сильно ужесточается, и такие доходы учитываться перестанут. Многие заёмщики вообще уйдут с рынка. В результате выдача жилищных кредитов снизится, а количество заёмщиков сократится. Это плохо скажется и на банках, и на застройщиках».
Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Фёдор Выломов подчеркнул, что регулятор последовательно ограничивает выдачу рискованных кредитов. Однако, по его мнению, речь идет не о массовых отказах, а о снижении одобряемых сумм:
Важно: «Заёмщику могут не отказать полностью, а предложить меньший кредит, больший первоначальный взнос или попросить привлечь созаёмщика. Сильнее всего изменения почувствуют те, у кого официальный доход заметно ниже фактического, индивидуальные предприниматели, самозанятые и покупатели с высокой долговой нагрузкой».
Финансовый эксперт Алексей Кричевский (автор Telegram-канала «Экономизм») назвал решение регулятора попыткой отсечь завышенные данные по доходам. Однако он сомневается в методике сравнения с данными Росстата:
Важно: «А что, если зарплата узкого специалиста — за 300 тыс. рублей, а средняя величина по Росстату — в районе 150 тыс.? В результате получается какой-то сюр. … Это усложнение, которое, конечно, не срежет условную половину спроса, но небольшую часть платёжеспособных заёмщиков в пределах 3–7% точно отсечёт от кредитования».
Кого коснутся изменения сильнее всего
Новые правила делают кредитование привилегией для людей с полностью прозрачным доходом. В зоне риска оказываются:
- Заёмщики с «серой» зарплатой. Если работодатель платит налоги только с минимальной ставки, банк не сможет учесть реальный доход.
- Индивидуальные предприниматели и самозанятые, которые занижают доходы в налоговых декларациях для экономии на налогах.
- Люди с высокой долговой нагрузкой. Даже при официальном доходе наличие нескольких кредитов делает ПДН критическим.
- Те, кто получает нерегулярные доходы (фрилансеры, сдача квартиры без оформления самозанятости) — теперь эти поступления не учитываются.
Как отмечает Каплан Панеш, для заёмщиков с полностью официальным доходом ничего не меняется, а в некоторых случаях даже улучшается — исключаются ситуации, когда банк необоснованно занижал доход из-за отсутствия «белой» справки.
Как это повлияет на рынок недвижимости
Новые правила вступают в силу в момент, когда рынок ипотеки уже находится в глубокой трансформации. Ключевая ставка составляет 16%, рыночные ипотечные ставки держатся на уровне 20–22%, а семейная ипотека с 1 февраля 2026 года стала доступна только один раз на семью с обязательным созаёмством супругов.
Основные последствия для рынка:
- Сокращение числа платёжеспособных покупателей. Даже те заёмщики, которые готовы платить по рыночной ставке, могут не пройти проверку доходов. Это особенно критично для сегмента новостроек, где доля сделок с ипотекой исторически была высокой.
- Снижение спроса на вторичном рынке. Вторичка и так испытывает давление из-за дорогой ипотеки, а теперь часть покупателей с «серыми» доходами окажется полностью отрезана от кредитования.
- Рост значимости льготных программ. Семейная, IT, сельская ипотека остаются единственными доступными каналами, но и там заёмщики должны подтверждать доходы по новым правилам. Это сужает круг получателей льготных кредитов.
- Усиление роли рассрочек от застройщиков. Девелоперы, уже столкнувшиеся с падением спроса, будут активнее предлагать собственные программы рассрочек. Однако и здесь есть риски: ЦБ и Минстрой готовят отдельное регулирование для рассрочек в недвижимости.
- Смещение спроса в сторону более обеспеченных покупателей. Застройщики будут вынуждены переориентироваться на аудиторию с высокими подтверждёнными доходами, что может привести к дальнейшему удорожанию жилья в масс-маркете.
Как отметил Дмитрий Ракута, «время для получения заветного одобрения сейчас очень непростое». А Виталий Калугин добавил, что сокращение числа заёмщиков «плохо скажется и на банках, и на застройщиках».
Что делать покупателям
Для тех, кто планирует покупку жилья в ипотеку, эксперты рекомендуют:
- Заранее проверить свои данные через личный кабинет на «Госуслугах» — какие сведения о доходах видят банки.
- Легализовать «серые» доходы хотя бы за несколько месяцев до обращения за ипотекой. Для самозанятых — оформлять поступления через приложение ФНС, для арендодателей — заключать договоры и платить налоги.
- Снизить долговую нагрузку — закрыть мелкие потребительские кредиты, уменьшить лимиты по кредитным картам.
- Рассмотреть альтернативы: программы рассрочки от застройщиков, привлечение созаёмщиков с официальным доходом, увеличение первоначального взноса.
- Не откладывать обращение — по мере того как банки привыкнут к новым правилам, требования могут ужесточаться дальше.
Решение ЦБ об обязательном использовании официальных данных о доходах — это шаг к снижению рисков для банковской системы и борьбе с «серыми» схемами кредитования. Однако для рынка недвижимости оно означает очередное сокращение платёжеспособного спроса. В условиях уже высокой ключевой ставки и жёстких условий льготных программ это может привести к дальнейшему сжатию ипотечных выдач и, как следствие, к коррекции цен или длительной стагнации рынка.
Застройщикам придётся искать новые форматы работы: развивать собственные рассрочки, активнее сотрудничать с банками по субсидированию ставок, а также пересматривать ценовую политику в сторону более доступных форматов жилья.
Для покупателей главный вывод: прозрачность доходов становится главным условием получения ипотеки. Чем раньше вы приведёте свои финансовые документы в порядок, тем выше шанс получить одобрение на комфортных условиях.
'%3e%3cpath%20d='M26.092%205.36401L5.36405%2026.0919'%20stroke='%23A4A4A4'%20stroke-width='2'%20stroke-linecap='round'/%3e%3cpath%20d='M26.092%2026.0919L5.36405%205.36399'%20stroke='%23A4A4A4'%20stroke-width='2'%20stroke-linecap='round'/%3e%3c/g%3e%3cdefs%3e%3cclipPath%20id='clip0_167_10670'%3e%3crect%20width='32'%20height='32'%20fill='white'/%3e%3c/clipPath%3e%3c/defs%3e%3c/svg%3e)
