Нотариус при сделках с недвижимостью: когда он нужен обязательно

Нотариальное удостоверение сделки — это проверка законности сделки нотариусом (или лицом, его заменяющим), который должен убедиться, что стороны имеют право на её заключение и что она ничьих прав не нарушает. Стороны должны выразить свою волю в договоре и подписать его в присутствии нотариуса.

В этой статье мы подробно расскажем, когда участие нотариуса — единственный законный способ заключить сделку, какие есть исключения, а также объясним, почему даже в необязательных случаях и после визита к нотариусу важно привлечь профессионального юриста.

Функции нотариуса в сделке и преимущества

Даже если закон не обязывает вас заверять сделку у нотариуса, многие предпочитают это делать. Вот почему:

Комплексная правовая экспертиза. Нотариус не просто ставит печать. Он проверяет дееспособность сторон, запрашивает актуальные сведения из ЕГРН об отсутствии арестов, запрещений, залогов, а также убеждается, что продавец не находится в процедуре банкротства. Всё это — дополнительная гарантия для покупателя.

Ускоренная регистрация права. Если вы подаёте документы на регистрацию через нотариуса, срок сокращается до 1–3 рабочих дней (бумажные документы) или до 1 дня (электронные). Обычная регистрация через МФЦ занимает до 9 дней.

Хранение данных в Единой информационной системе нотариата (ЕИСН). Все заверенные договоры вносятся в единый реестр. Даже если вы потеряете свой экземпляр, нотариус всегда сможет выдать дубликат. Кроме того, через публичные сервисы ЕИСН можно бесплатно проверить, нет ли на объекте залога или иного обременения.

Сделку сложнее оспорить. Нотариус удостоверяет, что стороны действуют добровольно, понимают последствия и не находятся под давлением. В суде оспорить такой договор значительно труднее, чем составленный в простой письменной форме.

Полная имущественная ответственность нотариуса. Если по вине нотариуса вы понесёте убытки, их полностью возместит страховая компания.

Депозит нотариуса — безопасные расчёты. Покупатель перечисляет деньги на специальный счёт нотариуса, а тот переводит их продавцу только после регистрации перехода права собственности (или иного оговорённого события, например, выписки жильцов или погашения долгов по коммуналке). Это надёжнее наличных и удобнее банковской ячейки.

Дистанционное удостоверение. Стороны могут находиться в любых городах России. Нотариусы связываются по защищённым каналам и проводят сделку по видеосвязи.

Нотариус самостоятельно подаёт документы в Росреестр в электронном виде, что исключает ваши ошибки и экономит время.

Когда закон требует обязательного нотариуса? Перечень случаев

Сделки с долями в праве общей собственности

Это самый частый и важный случай. Если вы продаёте или покупаете не всю квартиру целиком, а только долю (например, ½, ⅓ или ¼), то договор купли-продажи в обязательном порядке должен быть удостоверен нотариусом. Это требование закреплено в части 1.1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ и в статье 163 ГК РФ.

Нотариус проверяет соблюдение преимущественного права покупки других собственников (согласно статье 250 ГК РФ). Он также разъясняет сторонам юридические последствия и проверяет, не нарушает ли сделка чьих-либо законных прав.

Важный нюанс: Если вы продаёте долю третьему лицу, вы обязаны письменно уведомить о цене и условиях других собственников. Если цена потом снизится — уведомлять придётся заново. У собственников есть 30 дней на размышление. Нотариус поможет правильно оформить уведомления и зафиксировать отказы.

Исключения из этого правила (когда нотариус не нужен, даже при продаже долей):

если все собственники продают свои доли одновременно по одному договору купли-продажи;

если заключается договор ипотеки долей в пользу банка;

если продаётся квартира, находящаяся в общей совместной собственности супругов (без выделения долей). В этом случае достаточно нотариально удостоверенного согласия супруга на сделку.

Но важно помнить: если среди собственников есть несовершеннолетний или недееспособный, нотариальное удостоверение обязательно всегда, даже при продаже всех долей по одному договору.

Сделки с участием несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных

Любая сделка, в которой участвуют несовершеннолетние дети (даже если они не являются продавцами, а просто зарегистрированы в квартире) или лица, признанные судом недееспособными, требует обязательного нотариального удостоверения. Более того, если продавцом выступает несовершеннолетний, на сделку потребуется ещё и предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Договоры дарения между гражданами

С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимого имущества, заключённые между физическими лицами, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Раньше можно было обойтись простой письменной формой и последующей регистрацией, но теперь без нотариуса — никак.

Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор ренты — сложный правовой инструмент, при котором одна сторона передаёт недвижимость другой в обмен на периодические выплаты. Такие договоры должны удостоверяться нотариусом в силу прямого указания закона (статья 584 ГК РФ).

Сделки, где за одного участника расписывается другое лицо

Например, из-за болезни или физических недостатков, которые не дают человеку поставить свою подпись.

А также

Договоры по отчуждению долей в уставном капитале ООО (исключение — отчуждение самому обществу или распределение между участниками)

Брачные договоры, соглашения об уплате алиментов, наследственные договоры

Эти документы тоже удостоверяются нотариально.

Договоры поручительства с застройщиками по обеспечению обязательств перед дольщиками

Договоры условного депонирования (кроме депонирования безналичных денег или бездокументарных ценных бумаг).

Когда нотариус — по желанию сторон

Во всех остальных случаях, не указанных выше, вы имеете право выбора. Вы можете заключить договор в простой письменной форме (через МФЦ или электронно), а можете обратиться к нотариусу для дополнительной защиты. К таким сделкам относятся:

продажа квартиры, принадлежащей одному собственнику;

продажа квартиры, находящейся в совместной собственности супругов;

приобретение жилья в ипотеку (если банк не требует нотариуса);

сделки с земельными участками и частными домами (если они не в долевой собственности);

договоры мены или аренды (если стороны сами не хотят заверять);

договоры лизинга, займа, услуг и т.д.

Как оформить нотариальное удостоверение? Пошаговая инструкция

Выберите нотариуса. Обратиться можно к любому — без привязки к адресу регистрации. Лучше заранее записаться по телефону и уточнить перечень документов.

Подготовьте документы. Как минимум — паспорта всех участников и документы на объект недвижимости. При сделках с долями — письменные отказы от преимущественного права покупки (или доказательства их направления). При участии несовершеннолетних/недееспособных — разрешение органов опеки.

Составьте договор. Можно принести свой проект. Нотариус не вправе отказать в удостоверении только потому, что договор составлен не им. Но если он найдёт в договоре положения, противоречащие закону, то может отказать (с обязательным письменным обоснованием).

Удостоверение сделки. В назначенное время все стороны приходят к нотариусу. Он проверяет личности, дееспособность, подлинность документов, разъясняет смысл и последствия сделки. Затем стороны подписывают договор в его присутствии, а нотариус ставит удостоверительную надпись.

Регистрация в Росреестре. Нотариус сам подаёт документы в электронном виде. Регистрация занимает 1–3 рабочих дня (вместо обычных 9). В результате вы получаете выписку из ЕГРН о праве собственности.

Дистанционное удостоверение: если участники в разных городах

С 2021 года российские нотариусы могут удостоверять сделки дистанционно. Это особенно удобно, если продавец и покупатель живут в разных городах или не могут лично встретиться.

Как это работает:

Каждая сторона обращается к своему нотариусу в своём регионе. Главное — один из нотариусов должен находиться в том городе, где расположена недвижимость.

Нотариусы связываются друг с другом по защищённым каналам, готовят сделку: один проводит правовую экспертизу документов на объект.

Назначается общее время подписания. В час «икс» нотариусы выходят на видеосвязь.

Стороны подписывают договор на специальном планшете (простой электронной подписью), а нотариусы подписывают его усиленными квалифицированными подписями.

Электронный договор регистрируется, а стороны получают на руки бумажные экземпляры.

Дистанционно можно удостоверить любую сделку, разрешённую законом. Это так же безопасно, как и при личной встрече, но без сотен и тысяч километров лишних поездок.

Стоимость услуг нотариуса

Стоимость складывается из двух частей:

Государственная пошлина (нотариальный тариф). Её размер зависит от суммы сделки и прописан в статье 333.24 Налогового кодекса. Актуальные тарифы публикует Федеральная нотариальная палата.

Оплата услуг правового и технического характера (УПТХ). В каждом регионе они разные. Точную сумму вам назовут в конкретной конторе.

Кто платит? Прямого указания в законе нет. Стороны договариваются сами: пополам, в иной пропорции или одна сторона оплачивает всё.

Можно ли сэкономить, занизив цену в договоре? Технически — можно снизить госпошлину. Но это огромный риск: если сделку оспорят в суде, вам вернут только ту сумму, которая указана в договоре, а не реально уплаченные деньги.

Можно ли расторгнуть нотариально заверённый договор?

Да, можно — по соглашению сторон или в судебном порядке.

Если стороны договорились мирно: требуется заключить соглашение о расторжении, и оно тоже должно быть удостоверено нотариусом (таково требование статьи 452 ГК РФ). Обратиться можно к тому же нотариусу, который заверял договор, или к любому другому. Нотариус внесёт отметку о расторжении в реестр, а вы затем подадите заявление в Росреестр о прекращении права собственности.

Если согласия нет: расторжение возможно только через суд.

Почему даже с нотариусом нужен юрист? Что не проверяет нотариус

Нотариус — нейтральный участник сделки. Он проверяет дееспособность сторон и данные из официальных реестров (наличие арестов, залогов, банкротств). Но есть риски, которые лежат за пределами его компетенции.

Что не проверяет нотариус (и зачем тогда юрист?):

Историю объекта и цепочку сделок. Нотариус смотрит только текущее состояние реестров, а юрист анализирует историю переходов права за 10–15 лет — были ли оспоримые сделки или подозрительные переходы.

Законность перепланировок. Даже если перепланировка незаконна, нотариус её не проверяет. А это потом может стать основанием для отказа в продаже или признания сделки недействительной.

Лиц, имеющих право проживания, но не указанных в ЕГРН. Например, отказавшихся от приватизации бывших членов семьи — их права сохраняются, но в реестре их нет.

Свободу воли сторон. Нотариус проверяет дееспособность по документам и внешним признакам, но не всегда может определить, что сторона действует под давлением мошенников.

Юрист же работает исключительно на вас, на вашу сторону. Он проводит глубокую проверку объекта, выявляет скрытые риски, помогает организовать безопасные расчёты (в том числе с использованием депозита нотариуса), сопровождает сделку у нотариуса и консультирует по налогам.

Какую помощь оказывают юристы «ФЛЭТ»?

Юристы агентства «ФЛЭТ» с более чем 20-летним опытом в сфере недвижимости предлагают полный спектр услуг по юридическому сопровождению сделок:

Анализируем вашу ситуацию, рассказываем о рисках и оптимальной схеме сделки.

Комплексная проверка объекта (due diligence). Анализируем всю историю переходов права, проверяем техническую документацию, законность перепланировок, отсутствие скрытых обременений.

Подготовка договора купли-продажи. Составляем документ, который максимально защищает ваши интересы (в отличие от нейтральных шаблонов нотариуса).

Организация безопасных расчётов. Выбираем оптимальный вариант (депозит нотариуса, банковская ячейка, аккредитив) и контролируем все этапы передачи денег.

Сопровождение у нотариуса. Присутствуем на сделке, следим за соблюдением процедур и защищаем вас от скрытых рисков.

Содействие в регистрации права собственности. Подаём документы, отслеживаем статус, помогаем получить итоговую выписку из ЕГРН.

Налоговые консультации. Разбираемся, нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ, есть ли у вас право на имущественный вычет, помогаем законно минимизировать налоги.

Главное наше преимущество — гарантия чистоты сделки собственными деньгами. Если по нашей вине вы утратите право собственности, мы полностью возместим убытки.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Если сделка у нотариуса, можно ли не привлекать отдельного юриста?

Ответ: Технически — да. Но юридически и финансово — неразумно. Нотариус нейтрален, не представляет ваши личные интересы и не проводит глубокой экспертизы истории объекта. Без юриста вы рискуете не заметить скрытые проблемы.

Вопрос: Можно ли принести нотариусу свой готовый договор, чтобы не оплачивать его составление?

Ответ: Да, можно. Нотариус не вправе отказать в удостоверении только потому, что договор составили не вы. Если в договоре есть ошибки или неточности, нотариус может отказать — но обязан выдать письменное мотивированное постановление.

Вопрос: Что делать, если одна из сторон в другом городе?

Ответ: Можно провести дистанционную сделку. Каждый участник обращается к своему нотариусу, они связываются по защищённым каналам и проводят сделку по видеосвязи.

Вопрос: Мне нужен юрист или риелтор?

Ответ: Риелтор ищет покупателя/продавца и помогает с маркетингом, просмотрами. Юрист отвечает за юридическую чистоту и правовую защиту. Лучше всего — работать в связке: хороший риелтор и грамотный юрист («ФЛЭТ») — идеальное сочетание.

Вопрос: Как долго длится регистрация через нотариуса?

Ответ: При подаче электронных документов — до 1 рабочего дня, бумажных — до 3 дней. Без нотариуса через МФЦ — до 9 дней.

Вопрос: Договор расторгнут по соглашению сторон. Нужно ли снова идти к нотариусу?

Ответ: Да, соглашение о расторжении тоже должно быть нотариально удостоверено, если основной договор был заверён нотариусом (ст. 452 ГК РФ). Затем вы подаёте заявление в Росреестр о прекращении права собственности.

Ваша безопасность — наша главная цель

Покупка или продажа недвижимости — это всегда волнительно. Но с юристами «ФЛЭТ» вы получаете не просто спокойствие, а реальную правовую защиту. Мы помогаем клиентам провести сделку максимально безопасно и учитываем все нюансы — даже если закон не требует участия юриста и вы уже обратились к нотариусу.

Позвоните нам или оставьте заявку на сайте. Юристы «ФЛЭТ» станут вашим надёжным юридическим щитом при любой сделке с недвижимостью в Казани и по всей Республике Татарстан.