В декабре 2025 года российский рынок недвижимости получил важные судебные и законодательные сигналы по блокировке известной схемы, которую жертвами обычно становятся пожилые собственники, поддавшиеся влиянию телефонных мошенников.
Краткий обзор событий: суть и вердикт
Дело началось летом 2024 года, когда певица Лариса Долина под влиянием аферистов, представившихся сотрудниками спецслужб, продала свою московскую квартиру предпринимательнице Полине Лурье за 112 млн рублей. Полученные деньги Долина передала мошенникам.
Сделка прошла при участии риелторов и банка: осмотры квартиры, подписание договора и передача денег через банковский сейф. После осознания обмана Долина подала иск о признании сделки недействительной, и суды первых трех инстанций встали на ее сторону, оставив покупательницу без квартиры и денег.
Однако 16 декабря 2025 года Верховный Суд РФ переломил ход событий. Он отменил все предыдущие решения, признал Полину Лурье добросовестным приобретателем и окончательно оставил право собственности на квартиру за ней.
Суд подчеркнул, что установленный факт влияния мошенников на продавца не должен автоматически лишать прав покупателя, который проявил должную осмотрительность. Если Долина не освободит жилье добровольно, будет рассмотрен иск о принудительном выселении.
Как блокируют схему: судебная практика и законодательные планы
Для предотвращения повторения подобных ситуаций власти и суды предпринимают системные шаги в трех ключевых направлениях.
1. Формирование единой судебной практики
Решения по аналогичным делам теперь будут более предсказуемы и защищены от злоупотреблений. Основные изменения:
- Критерии добросовестности покупателя и «осмотрительности» при совершении сделки станут главными для суда.
- Унификация экспертиз. Будут сформированы единые критерии оценки способности продавца понимать сделку и перечень вопросов для судебно-психиатрических экспертиз.
- Принцип «сначала деньги — потом недвижимость». В случаях, когда сделка все же признается недействительной, планируется законодательно закрепить правило: квартира возвращается продавцу только после полного возврата денег покупателю. Пока это условие выполняется, жилье может оставаться в залоге у покупателя.
2. Законодательные инициативы и «дорожная карта»
В Госдуме разработана комплексная «дорожная карта» по защите рынка. Ее ключевые пункты:
- Поправки в Гражданский кодекс (ГК РФ). Планируется внести изменения в ст. 177 ГК РФ, чтобы сделка с участием добросовестного покупателя не могла быть признана недействительной.
- Новые механизмы в Росреестре. Для уязвимых собственников (например, одиноких пенсионеров) может быть введена «самоблокировка» сделок, снять которую можно будет только с согласия заранее указанного доверенного лица (родственника).
- Изменения для нотариусов. Прорабатывается вопрос об обязательном нотариальном удостоверении всех сделок с недвижимостью между физическими лицами с обязательной видеофиксацией. Также нотариусам рекомендовано использовать специальные опросники для оценки состояния сторон.
- Пересмотр закона «Об ипотеке». После резонанса дела депутаты рассматривают возможность внесения изменений и в этот закон, чтобы дополнительно защитить права участников рынка.
3. Реакция рынка и превентивные меры
Эксперты отмечают, что решение Верховного Суда уже оказывает стабилизирующий эффект, снижая риски для добросовестных покупателей. На рынке стал формироваться новый подход к сделкам с участием пожилых продавцов, который включает:
- Повышенную внимательность покупателей и риелторов к поведению и мотивам продавца.
- Рассмотрение возможности включения в договор купли-продажи специальных защитных условий (хотя их юридическая сила в случае оспаривания сделки может быть ограничена).
'%3e%3cpath%20d='M26.092%205.36401L5.36405%2026.0919'%20stroke='%23A4A4A4'%20stroke-width='2'%20stroke-linecap='round'/%3e%3cpath%20d='M26.092%2026.0919L5.36405%205.36399'%20stroke='%23A4A4A4'%20stroke-width='2'%20stroke-linecap='round'/%3e%3c/g%3e%3cdefs%3e%3cclipPath%20id='clip0_167_10670'%3e%3crect%20width='32'%20height='32'%20fill='white'/%3e%3c/clipPath%3e%3c/defs%3e%3c/svg%3e)
