Что выгоднее купить: новостройка vs вторичка

Что выгоднее покупать - первичное или вторичное жилье?

Мы внимательно изучили рынок первичной и вторичной недвижимости, и узнали, как можно сэкономить на покупке квартиры почти миллион рублей. Интересно? Читайте материал до конца, чтобы узнать, как решить свой квартирный вопрос уже этой осенью.

Покупка собственной жилплощади - важный вопрос для многих семей. На рынке много предложений на разный бюджет: можно выбрать квартиру в престижном районе или в нескольких минутах езды от города, купить вторичное жилье или один из вариантов в новостройке. 

Если у вас есть небольшой первоначальный взнос (от 300 тысяч рублей) и общий семейный доход в размере не менее 50 тысяч рублей, то многие банки охотно предоставят вам ипотеку. Но прежде вам надо ответить на один ключевой вопрос: что вы хотите купить? Вторичную недвижимость или новостройку? Рассмотрим основные моменты, которые помогут оценить все «за» и «против» и сделать правильный выбор.

Юридические нюансы 

У новой квартиры нет истории и бывших владельцев, покупая жилье в новостройке, вы получаете гарантию, что станете первым законным обладателем. Конечно, в случае покупки первички, всегда сохраняется риск (хоть и минимальный) срыва сроков строительства. В последние годы вопрос со сдачей домов на особом контроле у правительства, в городе действуют два государственных Фонда по защите прав дольщиков, которые достраивают дома. Но все-таки, чтобы избежать неприятностей, обязательно проконсультируйтесь при покупке новостройки с грамотным риэлтором. А некоторые агентства создали свои программы защиты дольщиков – например, в АН ФЛЭТ есть сертификат юридической защиты, который будет действовать, если ваш дом не был введен в срок.  

В случае покупки вторичной недвижимостью тоже присутствует определенный риск. Могут обнаружиться неочевидные обременения, иногда неожиданно появляются родственники прежних владельцев, которые заявляют о своих правах на часть недвижимости. Поэтому при покупке вторички, обязательно проконсультируйтесь с грамотным юристом, не полагайтесь только на сотрудников банка, стоимость консультации может с лихвой окупиться при возникновении проблем. Как вариант можете застраховать квартиру по титульному страхованию, так в случае появления «неожиданных» собственников, вы сможете без суда получить свои деньги обратно. За юридическую проверку и титульное страхование придется заплатить: юристу от 5000 рублей, титульное страхование от 15000 рублей ежегодно, в зависимости от стоимости квартиры. 

Расположение и инфраструктура

Вторичное жилье – это предложения в самых густонаселенных районах Казани. Преимущество таких квартир – шаговая доступность всех объектов инфраструктуры и остановок общественного транспорта.

Первичный рынок представлен как дорогими новостройками в Казани, так и доступными жилыми комплексами, расположенными недалеко от города. Если посмотреть, где сейчас находятся новые дома, можно убедиться, что в большинстве случаев школы, парки, магазины, детские учреждения расположены или внутри жилого комплекса, или поблизости. Например, ЖК «Светлая долина» в Советском районе построен по принципу «город в городе», поэтому чтобы добраться до школы, детского сада или чтобы купить продукты, не нужен даже транспорт. Не столкнутся с подобными проблемами и жители ЖК «Мирас», ЖК «Белая аллея» и многих других жилых комплексов. Важные объекты находятся буквально в 5 минутах от них. А при наличии автомобиля, эти вопросы вообще становятся не актуальными.

Ремонт и заселение 

Несомненный плюс вторичной недвижимости – возможность сразу же въехать в квартиру и начать жить. Многие покупатели специально выбирают квартиру с приятным для себя дизайном, думая, что смогут еще долгое время не вкладывать средства в ремонт. Но чаще всего через пару лет ремонт придется переделывать: обои прежних хозяев могут надоесть или морально устареть, ламинат (особенно дешевый) взбухнуть, а срок службы бюджетной сантехники составляет не более 3-5 лет. Опасность в том, что когда вы припустите к ремонту в доме старше 20 лет, то столкнетесь с тем, что только обоями и ламинатом не обойтись: придется менять проводку, трубы, окна, что может вылиться даже в более серьезную сумму, чем чистовая отделка в новой квартире.

Жилье в новостройке – это новые коммуникации, предчистовая отделка, ровные стены и потолки, современные стеклопакеты. Вы сможете сделать все по своему вкусу, используя современные материалы. Конечно, сразу въехать в новостройку не получится, придется подождать, пока дом будет сдан (от 3 месяцев в зависимости от объекта). Если для вас принципиально заселиться в ближайшее время, смотрите предложения по сданным домам или домам с высокой степенью готовности, в них стоимость кв.м. немного дороже, зато вам не придется ждать.

Стоимость квадратных метров

Главный момент в вопросе любой покупки – это цена. Вторичное жилье стоит обычно дороже, чем равнозначная по площади недвижимость в новостройке. Допустим, семья рассматривает квартиру в пределах 3,5 млн. рублей. За эти деньги на рынке вторичной недвижимости можно купить 1-комнатную лениградку на ул.Мусина площадью 33 кв.м. (https://anflat.ru/sale/apartments/object-60329/). А на рынке новостроек - двухкомнатную квартиру в ЖК «Острова» (Авиастроительный район) площадью 45 метров в уже сданном доме (https://anflat.ru/sale/apartments/object-55212/)! 

Жилплощадь в новом доме стоит дешевле, поэтому при выборе жилья в новостройке можно рассматривать более просторные и комфортные квартиры, располагая относительно небольшой суммой. Еще один важный момент – возможность покупки квартиры в новостройке в рассрочку. Иногда застройщики устраивают акции, чтобы быстрее продать новое жилье и приступить к новому проекту. В результате покупатели могут рассчитывать на дополнительные скидки и иногда даже такие бонусы как парковочное место.

Ипотека

Покупка квартиры чаще всего происходит с помощью ипотечного кредитования, так по статистике лишь небольшое количество потенциальных покупателей располагает нужной суммой (не более 15%). Финансовые средства есть обычно у тех, кто ищет новое жилье после продажи старого. Остальные клиенты обращаются в банки.

Оценивая ликвидность жилого фонда, кредитные организации предлагают самые выгодные условия при оформлении ипотеки на недвижимость в новостройках. Государство тоже поддерживает жилищное строительство, продвигая программу субсидирования ипотечного кредитования первичного жилья под 6,5%. 

Вторичный рынок недвижимости не субсидируется государством. Банки рассматривают такое жилье, как менее выгодное вложение, поэтому ставки по ипотеке на «вторичку» значительно выше. В лучшем случае можно получить кредит по ставке 9%. Учитывая, что ипотека выплачивается в течение 15-20 лет, размер переплаты будет очень значительным.

Так, например, если взять в ипотеку 2,5 млн. рублей на 20 лет под 6.5% размер ежемесячного платежа составит 18 650р, а в целом переплата по кредиту будет 1 973 439 р. 

Если эту же сумму взять на аналогичный срок под 9% размер ежемесячного платежа составит уже 22 500 рублей, а в целом переплата по кредиту будет 2 898 356 рубля! Таким образом с льготной ипотекой на новостройку можно сэкономить на переплате почти 925 тысяч рублей!