Что лучше купить семье: первичку или вторичку?

Планируя купить квартиру, первое, с чем нужно определиться – это будет строящееся жилье или дом старого фонда?

Давайте вместе разберем плюсы и минусы каждого из вариантов. Предположим, ваш бюджет составляет 4.5-4.7 миллиона рублей. За эту сумму вы можете в Казани купить как новостройку, так и вторичку. Что же выбрать?

Первичка: плюсы и минусы

• Выгодная цена. С ипотекой строящаяся квартира обходится дешевле, чем вторичка. Сейчас процент ипотечного кредитования один из самых низких в истории современной России – можно купить квартиру всего под 6.5%, а в некоторых случаях даже под 4.4%. 
• Качество строительства: технологии и материалы в возведении жилой недвижимости за последние 10 лет существенно продвинулись вперед – поэтому новостройки получаются намного более комфортными, теплыми и надежными, по сравнению со старыми домами.
• Энергоэффективность: всем новым домам присваивается класс энергоэффективности – чем он выше, тем больше вы будете экономить на коммунальных платежах. Этот аспект в строительстве важен не только для собственников квартир, но и для планеты в целом – рациональное использование ресурсов является показателем социальной и экологической ответственности застройщика.
• Готовая инфраструктура: большинство домов сейчас возводится в комплексе с зонами отдыха и необходимыми социальными объектами – детскими садами, школами, торговыми центрами. 
• Комфортные современные дворы, подъезды и входные группы. В новых жилых комплексах застройщик большое внимание уделяет отделке общественных пространств, детских площадок, часто предусмотрены колясочные, консьержи, видеонаблюдение, первые этажи заранее запланированы под булочные и кондитерские. Есть комплексы даже с зоной релакса на крыше, откуда открывается великолепный вид. Такие казалось бы мелочи повышают общий уровень жизни. 
• Новизна: новая квартира, в которой вы являетесь первым хозяином, для многих предпочтительнее вторички, даже если речь идет о доме, который был построен не так давно.
• Заселение и сроки сдачи: при покупки новостройки приходится ждать (от 6 месяцев), пока не будет достроен дом и после сдачи дома еще как минимум 2-3 месяца, пока не закончится в квартире ремонт. Эта необходимость становится критичной для тех семей, которые снимают квартиру и стремятся скорее переехать в купленное жилье. У ряда застройщиков на такой случай предусмотрены специальные программы, например, в первый год оплаты ипотеки у вас может быть небольшой ежемесячный платеж. Если вы покупаете новостройку, продавая собственное жилье, то просчитайте такой вариант: оформление строящейся квартиры в ипотеку, ожидание сдачи дома, и лишь затем – продажа квартиры, в которой вы проживаете. В ряде случаев это может оказаться очень выгодным.
• Ремонт: рекомендуется заложить как минимум 300 тысяч рублей на новый ремонт. Удобно, что эту сумму можно оформить в ипотечный кредит, а пока строится дом, запланировать дизайн новой квартиры и купить отделочные материалы.

Вторичка: плюсы и минусы 

• Жилье уже готово к проживанию и проверено временем. Не нужно ждать, пока дом будет сдан, и можно быть уверенными в том, что все коммуникации функционируют нормально.
• Дом уже точно "сел", все соседи шумный ремонт сделали. Если найдется квартира с приятным для вас дизайном из серии "заезжай и живи" можно сразу после сделки въехать в новое жилье.
• У вторички всегда есть история, и она может быть проблемной. В частности, в истории передачи прав могут быть такие аспекты, которые усложнят заключение сделки, либо они могут проявиться значительно позже. Например, появляются наследники, которые по каким-то причинам не были указаны в документах – и таких историй много. Поэтому при покупке квартиры на вторичном рынке нужно очень тщательно проверять всех прежних владельцев и юридическую чистоту сделок, чтобы избежать связанных с этим проблем.
• Еще один недостаток вторички – изношенные коммуникации. Сложность заключается в том, что их не видно, и оценить их состояние при покупке почти невозможно. Если в итоге выясняется, что нужен ремонт или замена, зачастую приходится уничтожать всю отделку, а потом снова делать ремонт – это требует больших вложений времени и денег, чем ремонт в новостройке.
• Несовременные дворы, подъезды, входные группы. Если ремонт в квартире вы сможете сделать по своему вкусу, то переделать подъезд, заменить лифт, благоустроить двор на современный лад – сложно, а в некоторых случаях невозможно. Конечно, если вы не инициативный человек с железными нервами, готовый стать старшим по дому. 
• Высокие коммунальные платежи – для вторички это очень характерно, т.к. энергоэффективность домов только недавно стала одним из важных параметров строительства. Расходы на коммуналку в квартирах примерно одинаковой площади в новостройках и вторичке могут отличаться в 1,5 раза в пользу новостроек.

Как сэкономить 1 миллион четыреста тысяч рублей?

Сейчас многие покупатели оказываются перед выбором – взять в ипотеку новостройку или вторичку. Для ипотеки не нужны сверхвысокие доходы, размер платежей и срок выплат подбирается индивидуально. Если совокупный доход вашей семьи составляет около 50 000 рублей в месяц – вы уже можете приобрести квартиру в ипотеку.

Если сравнивать затраты на приобретение квартиры в новостройке и на вторичном рынке – итоговая стоимость нового жилья получается дешевле.

Считаем вместе. Итак, ваш бюджет составляет 4.5-4.7 миллиона рублей. 

За эту сумму вы можете купить, например, 2-х комнатную ленинградку на ул.Фучика, площадью 55 кв.м. Если оформить эту квартиру в ипотеку на 20 лет под 9.5% (с первоначалкой 1.5 млн.рублей), то размер ежемесячного платежа составит 28.805 рублей. Общая переплата по кредиту – 3.830.000 рублей. Вот так выглядит дом и квартира внутри. 

В рамках этого же бюджета можно подобрать вариант среди новостроек, например, двухкомнатную квартиру современной планировки площадью 58 кв.м. в уже сданном (!) доме в ЖК "Голливуд". Если купить ее в ипотеку с таким же первоначальным взносом, то с учетом действующей низкой ставки 6.5% ежемесячный платеж будет составлять 23 112 рублей, а общая переплата составит 2 447.000 рублей, почти на 1,4 миллиона ниже, чем при покупке вторички!